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Miete und Corona – Kann die Pflicht zur Mietzahlung entfallen?

Die Coronakrise zieht weite Kreise. Deswegen heute mal ein kleiner Beitrag aus dem Mietrecht. Die andauernde Situation in der das öffentliche Leben teils erheblich heruntergefahren wird, bringt immer mehr Selbstständige und Freiberufler an ihre finanzielle Grenzen. Wegbrechende Aufträge bei weiterlaufenden Fixkosten werden viele in eine ernste Lage bringen.

ABGB gilt nur in Österreich

Umso positiver reagieren viele auf ein sich im Internet verbreitendes Bild indem vom § 1104 ABGB berichtet wird. In diesem ist zu lesen, dass die Pflicht zur Mietzahlung entfällt, wenn die Mietsache wegen außerordentlicher Umstände nicht zu nutzen ist. Leider ist das ABGB ein österreichisches Gesetz und gilt dementsprechend auch nur dort. Ein deutsches Pendant gibt es nicht.

Die Frage ist, ob es nicht vielleicht andere Möglichkeiten gibt die drückende Mietlast in der derzeitigen Situation zu mindern.

Mietminderung scheidet aus

Zunächst könnte man über eine Mietminderung nachdenken. Diese ist jedoch nur möglich, wenn das Mietobjekt mangelhaft ist. Mangelhaft bedeutet in dem Fall, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht besteht oder zumindest (erheblich) gemindert ist. Das bedeutet, dass der tatsächliche Ist-Zustand des Mietobjekts vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand abweichen muss. Das ist aber gerade nicht der Fall. Die gemieteten Räume sind zur vertraglich vereinbarten Verwendung geeignet.

Die angeordneten Schließungen durch die Behörden betreffen nur den Gebrauch des Mietobjekts und eben nicht das Objekt an sich. Der Gebrauch selbst liegt aber im Risikobereich des Mieters.

Auch Vertragsanpassung unwahrscheinlich

Bleibt also nur noch die Vertragsanpassung über den Notnagel Störung der Geschäftsgrundlage aus § 313 BGB. Danach können die vertraglichen  Grundlagen angepasst werden, wenn sich die Umstände die zum Vertragsschluss geführt haben, dergestalt verändert haben, dass es einer Partei unzumutbar ist an dem Vertrag unter den alten Bedingungen festzuhalten. Klingt zunächst auf die Situation passend. Das ganze hat jedoch den Nachteil, dass nur Veränderungen relevant sind, die nicht in der Risikosphäre einer Partei liegen. Also wenn nicht eine Partei das entsprechende Risiko für das zur Veränderung führende Ereignis trägt.

Das Risiko mit dem Mietobjekt nicht die erhofften Umsätze zu generieren wird wohl oder übel in der Sphäre des Mieters liegen. Damit würde auch § 313 BGB ausscheiden. Es ist zwar möglich, dass Gerichte aufgrund der einmaligen  und neuen Situation der Ansicht sind, dass die Krise in keiner der Risikosphären liegt, eine sicher Prognose ob dies tatsächlich der Fall sein wird, kann aber wohl derzeit auch der versierteste Mietrechtler nicht geben.

Eine direkte rechtliche Lösung die Mietlast zu mindern gibt es also derzeit nicht. Es bleibt nur mit dem Vermieter zu reden und eine Lösung zu suchen, oder wenn dies nicht möglich ist, auf entsprechende Rechtsprechung zum § 313 BGB zu warten.

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